日期：2025-10-06 11:34:34
广东一纸铁令封杀，百万业主彻底梦碎。
前段时间，广东省自然资源厅发了一个文件，也就是省厅25年2号文，很多人都忽略了。
条文很多，一共有19条新政，其中的关键就是广东明确对“小产权房”一律不得登记。
事实上，这次政策的解读文件，就已经明确了：
“严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化，严禁将按正常报建手续办理的项目通过历史遗留问题进行处理，对‘小产权房’、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记。”
翻译成人话就是，《意见》划定政策红线，彻底打破了“小产权房说不定哪天就能转正的”侥幸念想，明确严禁为小产权房等办理登记。
字小事大。
《意见》8月4日起正式实施，影响非常广泛。我们知道，广东作为改开的阵地，经济起飞，城市化进程飞快，而制度有时候跟不上。
因为历史遗留问题，保守估计广东省小产权房涉及约1000万套，当中深圳就有800多万人住在小产权房里。
所以说，百万人一夜梦碎，这一点都不夸张。
1、
什么是小产权房？有什么风险？
可能很多人不太了解什么是小产权房。这里，我们再掰扯一下。
其实，小产权房并非法律概念，通常指在集体土地上建设、未缴纳土地出让金、无法取得国家颁发的正规产权证的房屋。
小产权房的主要类型分为：
·原村民在宅基地上建造，部分通过“集资建房”形式对外销售；
·村集体统建；
·历史违建，即部分建筑未完成合法化手续，被纳入历史遗留违法建筑。小产权房，风险实在太大了。
一、无法办理房产证
买卖双方签署的协议，并不属于正式的购房合同，开发商也没有取得“五证”，不受法律保护，买家无法取得房产证；
二、可能出现“一房多卖”、卖家毁约的风险
小产权房无法进行不动产登记，卖方如果偷偷将房屋再次出售，买方也不知情；如果地段价格暴涨，卖方也有可能加价甚至是毁约，直接不认账。
三、脱离监管，质量难以保证
许多小产权房开发商资质不明、建设标准不达标，可能存在严重的安全隐患。
四、按照政策，小产权购买人，拆除违建没有补偿。
五、无法抵押、无法转卖，难以分割
小产权房屋不能办理抵押贷款，更不能在市场上面合法流通；遇到离婚、继承等情况，也无法对小产权房进行分割与处理。
房价上行的时候，小产权房相对便宜，确实让不少买家心动，但是跌的时候也很猛。
2021年前后，深圳处于楼市高峰期，带动小产权房高歌猛进，宝安沙井的小产权房一度高达3-5万/平。现在，沙井新盘、二手房单价低至3.5万/平起，小产权房价格更是跌至0.8万-1万/平起，跌幅超过6成。
在去年，黄埔的一个粉丝让我们帮忙找律师，说他们买了茅岗的回迁房，一次性付清300多万，约定23年收楼，现在都没收。
现在房价剧烈调整，要是有300万，现在随便挑了。这个价格买指标安置小产权太亏了。更不用说被当成违建拆除的。
此外，在2020年，白云江景花园小产权房业主在住了20多年后，被通知违建拆除。同时，对提交资料符合要求的住户进行仅退款，对一手楼售卖人追责。
类似案例，还有番禺We公馆。其所在地块属大石街村集体土地，在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，就建设了We公馆商务楼。
2012年，We公馆被列为违法建设案件，但一直没有得到相应的处理。在后来的几年里，仍正常对外出售租赁权。
直到2019年3月，执法机关认定We公馆为违法建设，勒令其自行拆除。租户们花的钱，也就此打了水漂。
据《民法典》规定：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
近年来，各地对小产权房及相关房屋的管理都很严格，法院也频频贴出相关案例警示风险。
对小产权房业主而言，不仅违法建筑面临拆除风险，即便走到征收拆迁补偿环节，其权益也更容易被边缘化。
例如在2011年，林某找到白云区当地村民谢某达成协议，约定以谢某名下的集体土地为基础，出资建设一栋五层房屋。然而后续该房屋被纳入征收范围时，认定谢某为补偿对象，与其签订协议并确定392万元补偿款。
至于实际出资建房的林某，却被排除在补偿名单之外，只能通过民事途径追索损失。不仅整个流程耗时漫长，能追回的金额也存疑。
此外，时间更早的小产权房在法律法规上也得不到保护。
1998年，刘某买下村民曹某土地上建成的房子。在后续2020年的征拆中，街道也是与曹某签订补偿协议，曹某依法要求刘某腾退房屋。刘某的权益只能另寻途径解决。
2、
现在广州城市更新范围广、力度大，对于历史遗留问题的小产权房，有没有更好的处理方式？
在我们群里讨论的也有很多，但整体下来的趋势是越来越严格，且随着时间推移，补偿越来越少，因为其出身就不合法。
尤其是官方出台正式文件后，各个旧改和拆迁项目对于小产权房的处理就更直接了，也是彻底打破灰色地带。
目前，不少旧改对集资房的认证和补偿相当严格，但瑶台的规则更友好。
瑶台对集资房可以参照合法产权面积给予相应的货币补偿和奖励，尊重且合理处置历史遗留问题，做到了一视同仁。
以120平小产权房为例，可以拿到4400房屋补偿+3000弃产奖励+征收奖励+一次性安置费+搬家费，还有按时奖励15%，算起来一次性可以拿到近137万现金。
对比市区的另一个旧改初步补偿方案，09年前建成的无合法产权面积只补4000元/平，而在09年后建成的只补1500元/平材料费，无任何奖励。
同样120平小产权房面积，该拆补方案只有48万元补偿，瑶台却有近137万，是前者给出的补偿方案接近3倍。
针对相关违建小产权房，白云有的村只给到500-1375元/平的补偿。
相对而言，瑶台方案不仅钱比较多，而且瑶台补偿全额直接向购买小产权业主支付，村社不作截留。
换句话说，大家直接拿到钱也免去了原本地块权属人扯皮的风险，可以安稳落地。
当然，这个高额补偿方案并不是无限延续的，一个是限时搬迁奖励会消失，钱会越来越少。
另一方面，在官方明确禁止小产权房登记的情况下，补偿政策容易继续收紧。
所以趁现在方案好，旧改已经成为小产权房实现“合法价值”成功变现的唯一通道。
尊重历史遗留问题，瑶台也是为了能够加快进度，推进旧改，早日完成城市界面和配套的焕新，给老城区和广州带来新的活力。
以广州当前对城市更新的坚决程度与执行力，小产权房业主正面临着一定的风险。
蹉跎十年的冼村旧改，依法拆除了最后一栋留守房屋，这个曾被视作“难啃的硬骨头”收尾了；
而身处老城区的三元里，更明确表态将通过启动集体土地使用权收回程序，破解未签约僵局，周边拆改线路也一度导致停水停电...
从冼村到三元里依法收地，一系列动作都在释放同一个信号——广州旧改已告别“久拖不决”的阶段，对历史遗留问题的处置愈发果断。
这对本就处于政策灰色地带的小产权房业主而言，形势就比较微妙了。
刚刚提到的瑶台执行力、进度条堪称开挂，决心是很强的。截至9月16日，沙涌南旧村地块征收累计签约超2000户，签约率接近95%，累计围蔽房屋约21万平方米。
计划9月份启动安置房地块拆卸，10月份完成场地移交并推进建设。
资金层面，瑶台获得国开行专项借款等政策性资金支持超过150亿元。
得益于充足的资金储备与清晰的补偿方案，部分非村民业主在详细了解拆补方案后，率先完成签约拿到钱，安心搬家离场。
过去旧改担心补偿拖太久的情况，瑶台提前准备好了钱袋子，给大家吃了一颗定心丸。
补偿保障还有明确的后续兜底机制。据爆料，非村民业主按要求完成房屋腾退，后续若因法律判决需增加补偿，瑶台将依照判决结果足额追加。目前，已有部分业主代表完成签约，彻底打消了补偿不到位的后顾之忧。
对已被官方明确“不予登记”的小产权房业主而言，早签约、早换房、早拿奖励，才是抓住机会、改写住房命运的关键选择。
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